พื้นที่ที่ดินที่ประชาชนใช้ประโยขน์ในที่ดิน ก็มีพื้นที่ที่เป็นป่า เกษตรกรรม ชุมชนที่อยู่อาศัย ในการทำรังวัดก็อาจจะยังไม่ละเอียดเหมือนภาพถ่ายทางอากาศด้วยดาวเทียม ที่ดินเกษตรกรรมบางที่ก็วัดกันเองเอาแนวต้นไม้หรืออะไรสักอย่างเป็นเขตแดน ว่าตรงนี้เป็นที่ของเรา แต่ที่ดินที่อยู่อาศัยต้องวัดกันละเอียดนิดนึง
เอกสารสิทธิในที่ดิน มี 3 ประเภท
- หนังสือแสดงสิทธ์ที่ดิน (โฉนด น.ส.2 ,น.ส.3 , น.ส.3 ก , น.ส.4 , น.ส.5) ออกโดยกรมที่ดิน
- เอกสารสิทธิ์ที่ราชการออกให้ ว่าผู้ใดครอบครอง แต่ไม่ใช่แสดงความเป็นเจ้าของ (ภบท5 ,ภบท6, น.ค. 3, ส.ป.ก. 4-01, กสน.๕ )
- เอกสารสิทธ์ประเภทืี่ราษฎรทำขึ้นเอง หรือ ส.ค.1
(ส.ค.1) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 อีกแล้ว) ส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ผู้มี ส.ค.1 มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข.) ได้ 2 กรณี คือ
กรณีที่ ๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
กรณีที่ ๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น
น.ส. 2 คือใบจอง คือ หนังสือแสดงความ ยินยอมให้ครอบครอง และทำประโยชน์ในที่ดินได้ชั่วคราว ผู้มี น.ส 2 ต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้ได้อย่างน้อย 75 เปอร์เซ็นต์ ของที่ดินที่จัดให้ภายใน 3 ปี เมื่อทำได้ตามเงี่อนไข จึงมีสิทธิ์ขอออก น.ส 3 หรือ น.ส3ก หรือโฉนดที่ดินได้ทั้งนี้สามารถโอนสิทธิ์ดังกล่าวให้ผู้อื่นได้ นำไปขาย โอน จำนอง ไม่ได้ ยกเว้นการโอนทาง มรดก ตกทอดแก่ทายาทเท่านั้น
น.ส. 3 (ครุฑสีดำ ) คือ หนังสือรับรอง ได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้วแต่มีเพียงสิทธิ์ครอบครองไม่มีกรรมสิทธิ์ โดยหนังสือเป็นแบบธรรมดามีการรังวัดแล้ว และจัดทำแผนที่ของที่ดิน แต่ยังไม่ละเอียด อนาคตสามารถออกเป็นโฉนดได้ สามารถซื้อขาย จำนองได้ แต่ตอนจะขายต้องประกาศว่าจะว่าจะขายล่วงหน้าหนึ่งเดือน ถ้าไม่มีคนคัดค้านมี เหตุผลก็สามารถออกได้ ทำเรื่องที่กรมที่ดิน
น.ส. 3 ก. (ครุฑเขียว)เหมือนกับ น.ส3 แต่ต่างที่มีการรังวัด จะมีความปลอดภัยเรื่องเขตแดน และโดยจะ มีการกำหนดเขตชัดเจนจากภาพดาวเทียมทางอากาศ สามารถซื้อขาย จำนองได้ ตอนขายไม่ต้องประกาศ ทั้ง นส3 และ นส3ก ห้ามปล่อยเป็นที่รกร้าง เกิน 10 ปี
น.ส 4 (ครุฑสีแดง)หนังสือแสดงสิทธิ์ เป็นเจ้าของที่ดินที่ชัดเจนที่สุด พบได้ทั่วไป ที่สามารถ ขาย โอน จำนอง หรือ ค้ำประกันได้ โดยต้องมีการทำหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานกรมที่ดินเท่านั้น
น.ส 5 (ใบไต่สวน) หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามรถจดทะเบียนโอนให้กันได้ หากมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์
ภ.บ.ท. 5 ย่อมาจากชื่อเต็มคือ ภาษีบำรุงท้องที่ หรือที่เรียกกันว่า ภาษีดอกหญ้า ประชากร ที่เข้าไปอาศัยในที่ดินรกร้างหรือถางป่าเพื่อใช้เป็นที่ทำกิน ดังนั้น ภ.บ.ท. 5 จึงเป็นเพียงเอกสารที่รับรองการเสียภาษีของผู้ที่ครอบครองที่ดินดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่น ซึ่งในที่นี้คือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ซึ่งมีหน้าที่รับจ่ายเงินภาษีและลงบันทึกไว้ และออกเอกสารที่เรียกว่า ภ.บ.ท. 5 ให้ผู้ชำระภาษีไว้เป็นหลักฐาน ดังนั้น ภ.บ.ท. 5 จึงไม่ใช่เอกสารสิทธิที่ดินเพราะไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน และ อบต. ไม่มีอำนาจตรวจสอบการครอบครองที่ดิน สามารถทำการซื้อขายโอนสิทธิครอบครองเท่านั้น เปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่ การดำเนินการเกิดขึ้นที่ อบต. โดยเจ้าพนักงาน อบต. จะลงชื่อเป็นพยานรับทราบ ซึ่งในการซื้อขายจะไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือภาษีในการโอนใด ๆ ทั้งสิ้น
ส.ป.ก. 4-01 คือเอกสารสิทธิให้ประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน เริ่มขึ้นเมื่อมีพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มีหลักการสำคัญว่า ที่ดินในเขตปฏิรูปนั้นใช้ทำเกษตรกรรมได้อย่างเดียวเท่านั้น ทำประโยชน์อย่างอื่นไม่ได้ และผู้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จะต้องมีฐานะยากจน เขตปฏิรูปที่ดินหมายถึง ที่ดินที่เป็นชุมชนเต็มรูปแบบมาก่อน ที่ดินที่เป็นไร่สวนทำกินของราษฎรตั้งแต่บรรพบุรุษ และที่ดินป่าเสื่อมโทรม หมดสภาพป่าและไม่สามารถฟื้นสภาพป่าได้อีก ไม่รวมถึงป่าในเขตอนุรักษ์เช่นอุทยานแห่งชาติ เขตรักษาพันธุ์สัตว์ หรือเขตต้นน้ำลำธาร หน่วยงานหลักที่รับผิดชอบการออกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4-01 คือสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม สังกัดกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ประเทศไทย เอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4-01 ไม่อนุญาตให้ทำการซื้อขายที่ดิน สรุปคือผู้ซื้อไม่สามารถฟ้องเรียกเงินคืนได้ เพราะเป็นการชำระหนี้โดยฝ่าฝืนกฎหมายโดยชัดแจ้ง ผู้ขายไม่ต้องคืนทรัพย์ตามมาตรา 411 แต่สามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกให้แก่บุคคลในครอบครัวได้แก่ สามีภรรยา บุตร บิดามารดา พี่น้องร่วมบิดามารดา พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดา และหลาน สามารถเช่าหรือเช่าซื้อเพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น
น.ค.๓ เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำ ประโยชน์ในเขตนิคมสร้างตนเอง โดยกรม ประชาสงเคราะห์ (ปัจจุบันกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการ) จะเป็นผู้ออกให้กับบุคคลที่ได้รับการ คัดเลือกให้เป็นสมาชิกนิคม ตามมาตรา ๑๑ แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. ๒๕๑๑ ต่อมาเมื่อสมาชิกของนิคมได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินที่ได้รับอนุญาตเกินกว่า ๕ ปี ได้ชำระ เงินช่วยทุนที่รัฐบาลได้ลงไปแล้ว และชำระหนี้สินเกี่ยวกับกิจการนิคมให้ทางราชการแล้ว ก็จะ ได้รับหนังสือแสดงการทำประโยชน์(น.ค.๓) เป็นหลักฐาน น.ค.๓ สามารถออกเป็นโฉนดได้จากกรมที่ดิน
สทก. (ครุฑสีน้ำเงิน)เป็นหนังสืออนุญาตให้มี สิทธิทำกิน ชั่วคราว ซึ่งกรมป่าไม้ออกให้เพื่อเป็นการผ่อน ผันแก่ราษฎรที่บุกรุกทำกินในป่าสงวนแห่งชาติได้อยู่อาศัยต่อไปเป็นการชั่วคราว โดยอาศัย อำนาจตามมาตรา ๑๖ แห่งพระราชบัญญัติป่าสงวนแห่งชาติ พ.ศ.๒๕๐๗ โดยกรมป่าไม้จะเป็น ผู้ดำเนินการสำรวจที่ดินในเขตป่าสงวนแห่งชาติที่มีลักษณะเป็นที่ราบเหมาะสมเป็นที่ทำกิน นำมาจัดให้แก่ราษฎรที่ทำกินอยู่จริง สำหรับผู้ที่มีหลักฐาน สทก. ถือว่าเป็นผู้ทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติโดยเพียงแต่รัฐผ่อนผันให้ชั่วคราวเท่านั้น
กสน.๕ คือ หนังสือแสดงการทำประโยชน์ในที่ดินของนิคมสหกรณ์ ออกตามความใน พระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.๒๕๑๑ ซึ่งกรมส่งเสริมสหกรณ์เป็นผู้ดำเนินการออก มาตรา ๑๑ แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.๒๕๑๑ บัญญัติว่า “เมื่อสมาชิกนิคม ได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว และได้เป็นสมาชิกนิคมมาเป็นเวลาเกินกว่าห้าปี ทั้งได้ชำระเงินช่วยทุนที่รัฐบาลได้ลงไป และชำระหนี้เกี่ยวกับกิจการของนิคมให้แก่ทางราชการเรียบร้อยแล้ว ให้ออกหนังสือแสดงการทำประโยชน์ให้แก่ผู้นั้น” และมาตรา ๔๐ แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการ ครองชีพ พ.ศ.๒๕๑๑ บัญญัติว่า “สมาชิกนิคมสหกรณ์ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา ๑๑ ดังกล่าวข้างต้นแล้ว จะขอให้ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินนั้นตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบของสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่”
หากไม่ใช้ประโยชน์ในที่ดิน ถึงจะมีเอกสารสำคัญทั้งหมดนี้แม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นแล้วก็ตาม ถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน ๕ ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยท่านไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา ๑๐ ปีติดต่อกัน บุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้ และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง ๑ ปีเท่านั้น ท่านก็จะเสียสิทธิ ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่านมีเอกสารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรักษาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของท่าน และเป็นมรดกที่มีค่าให้แก่ทายาทของท่านต่อไป